La Loi Carrez mesure la surface privative du bien

Selon la Loi Carrez, la surface privative d’un logement ou d’une pièce est la surface de plancher construit, après déduction de la surface occupée par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines et embrasements des portes et fenêtres.

La surface de plancher développée ou surface hors œuvre brute, ou SHOB, est égale à la somme des surfaces de plancher de chacun des niveaux d’un bâtiment, mesurées à partir du nu extérieur des murs au niveau supérieur des planchers finis (une mesure à 1m au-dessus de ces planchers est également admise).

Pour la mesure de la surface privative de la Loi Carrez, la  surface hors œuvre brute comprend les combles et sous-sols, aménageables ou non pour l’habitation ou d’autres activités, ainsi que balcons, loggias et toitures terrasses accessibles (sauf terrasses de plain-pied).

Pour la mesure de la surface privative de la Loi Carrez, la  surface hors œuvre brute ne comprend pas les surfaces sans plancher (trémies d’escaliers, cages d’ascenseurs) ni les rampes d’accès.

• La surface hors œuvre nette, ou SHON, retenue pour les calculs au regard du COS (coefficient d’occupation des sols) et du PLD (plafond légal de densité), est la SHO brute définie ci-dessus après déduction :
•  d’un abattement de 5% correspondant à l’épaisseur moyenne d’isolation des locaux ;
• des surfaces de plancher hors œuvre des combles et sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités professionnelles (sont considérés comme des combles les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m ;
• des surfaces de plancher hors œuvre des toitures terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ; pour ces dernières, une circulaire du 27.01.99 précise qu’elles doivent être dépourvues d’une partie des murs de pourtour, et de tout dispositif propre à clore le local ultérieurement (chambranles, encadrements…)
•  des travaux tendant à la fermeture de telles surfaces relèvent donc des procédures de permis de construire ou de déclaration de travaux.
• Des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou partie de bâtiments aménagés pour le stationnement de véhicules.

Pour tous détails, on consultera le Code de l’urbanisme (art. R.112-2)

La surface dite « Loi Carrez » concerne toutes les transactions immobilières d’appartements (lot de copropriété) et de maison en copropriété horizontale. Elle retient uniquement les surfaces de plancher clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ébrasements ou embrasures de portes et fenêtres, et de toute surface de plancher de parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Les locaux annexes, caves, remises, garages, loggias, balcons en sont exclus.

Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie.