Quel DPE pour la vente dans l'ancien en 2021 ?

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Le Diagnostic de Performance Énergétique pour la vente et la location sera modifié à partir du 1er janvier 2021

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dimanche 12 juillet 2020

Quel DPE pour la vente dans l'ancien en 2021 ?

Lundi 16 mars 2020

Le Conseil Supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique a présenté le 3 mars dernier deux projets de décrets pour réformer le DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Cette réforme du DPE concerne les professionnels autant que les particuliers. La loi Elan (article 79) de novembre 2018 a rendu le diagnostic de performance énergétique (DPE) opposable à partir du 1er janvier 2021.

Jusqu’à présent, le DPE n’a qu’une valeur informative. Le DPE vise à informer le potentiel acquéreur d’un bien immobilier de la performance énergétique du bien qu’il veut acheter ou louer. L’estimation de la consommation énergétique du logement et de son taux d’émission de gaz à effet de serre conduit à une notation de A pour les logements les plus performants à G pour les logements les plus consommateurs. L’acquéreur ou le locataire ne peuvent utiliser le DPE contre le vendeur ou le bailleur, si il constate que les performances sont très en-deçà de celles indiquées dans le DPE.

Mais dès le 1er janvier 2021, le vendeur engagera sa responsabilité en l’acheteur pourra obtenir un dédommagement en cas d’inexactitude. Le nouveau DPE aura la même opposabilité que tous les autres diagnostics fournis lors d’une opération immobilière. Pour le rendre opposable, il fallait le rendre plus lisible et plus précis. C’est le sens des deux décrets présentés au Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique (CSCEE). Le premier concerne la manière dont le DPE est réalisé, et l’affichage du DPE dans les annonces immobilières. Le second spécifie la durée de validité des DPE déjà réalisés.

Fiabiliser la méthode de détermination du DPE était indispensable. Actuellement, il y a deux méthodes. La méthode conventionnellen s’appuie sur une analyse des caractéristiques du bâtiment (année et matériaux de construction, modes de chauffage et de production d’eau chaude, isolation, etc.). La seconde, dite « sur facture », analyse les factures d’énergie du ménage. Cette méthode étant trop dépendante du mode de vie des habitants du logement, elle est définitivement abandonnée. Autre modification importante, alors que seuls trois postes de consommation étaient pris en compte dans le calcul (chauffage, climatisation, production d’eau chaude sanitaire), le nouveau DPE intègrera l’éclairage et la ventilation. La capacité à réagir à des épisodes de forte chaleur sera également ajoutée.

En conformité à la loi énergie et climat, certaines informations contenues dans le DPE devront être affichées sur les annonces et les baux immobilier. En plus de l’étiquette énergétique, les annonces immobilières - en agence comme en ligne - devront afficher dès 2021 l’étiquette climat, celle qui renvoie à la performance du logement au regard de ses émissions de gaz à effet de serre. L’affichage sur les annonces immobilières et dans les contrats de bail de l’estimation des dépenses théoriques du logement sera rendue obligatoire dès 2022. Les acheteurs seront ainsi mieux informés du retour sur investissement de travaux qu’ils envisageraient de faire pour améliorer le logement à acquérir. En revanche, les coûts des travaux ne sera plus mentionné, car il était sujet à de fortes variations un fois le DPE réalisé. Enfin, pour mettre un terme aux passoires thermiques à l’horizon 2028 (2033 pour les copropriétés en difficulté), les annonces indiqueront la limite de 330 kWh d’énergie par m2 et par an à ne pas dépasser.

Pour éviter de voir cohabiter les DPE ancien mode avec les DPE aux nouvelles règles, les DPE seront progressivement rendus caduques. Les plus anciens, ceux réalisés jusqu’à la fin 2017, seront rendus caduques au plus tard au 1er janvier 2023, soit une durée de vie de 6 ans. Les plus récents, effectués depuis le 1er janvier 2018, resteront eux valables jusqu’à la fin 2024. Passé ce délai, un DPE nouveau format devra être réalisé. Ces nouveaux DPE conserveront enfin leur durée de validité actuelle, à savoir 10 ans.

Si le DPE est trop avantageux, vous vendrez plus facilement, mais risquerez de devoir lourdement indemniser votre acheteur ou verrez la vente annulée. Si le DPE est trop défavorable, vous n’aurez pas ce risque, mais vendrez avec une forte moins-value. Plus que jamais, lorsque vous vendez votre appartement ou votre maison, il vous faut choisir le diagnostiqueur immobilier qui vous fournisse un DPE rigoureux et précis. Les Compagnons du Diagnostic disposent de méthodes et outils rigoureux pour vous permettre de faire la meilleure vente possible tout en sécurisant votre transaction.

Arnaud Josquin

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